各市、州、縣人民政府，省政府各部門：

根據《國務院辦公廳關于全面推進城鎮老舊小區改造工作的指導意見》（國辦發〔2020〕23號）要求，加快推進城鎮老舊小區改造工作，不斷提升人民群眾的獲得感、幸福感、安全感，經省人民政府同意，結合我省實際，提出如下實施意見。

一、總體要求

（一）指導思想。

以習近平新時代中國特色社會主義思想為指導，全面貫徹黨的十九大和十九屆二中、三中、四中、五中全會精神，認真落實省委十一屆七次、八次全會精神，堅持以人民為中心，以高質量發展為目標，以國土空間規劃為引領，以滿足人民宜居宜業需要為出發點和落腳點，貫徹新發展理念，大力實施城鎮老舊小區改造工作，推動城市有機更新，提升城市品質，釋放發展活力，使城市更健康更安全更綠色更宜居。

（二）改造范圍。

城鎮老舊小區改造范圍為城市、縣城（城關鎮）建成年代較早、市政配套設施不完善、社區服務設施不健全、居民改造意愿強烈的住宅小區（含單棟住宅樓），重點改造2000年底前建成的老舊小區，適當支持2000年后建成的老舊小區，但需要限定年限和比例。

（三）改造內容。

城鎮老舊小區改造內容分為基礎類、完善類、提升類3類。“基礎類”是保障居民安全需要和基本生活需求的重點改造內容，包括供水、排水、供電、弱電、道路、供氣、通信、安防、消防、垃圾分類、管線整治等。“完善類”是滿足居民改善型和便利性生活需求的改造內容，包括小區及周邊違法建設拆除及綠化、照明、停車場、加裝電梯、無障礙設施、文體休閑設施、體育健身設施等。“提升類”是豐富社會服務供給、提升居民生活品質的改造內容，包括社區綜合服務設施、社區公共衛生、幼教、體育、養老、托育、家政保潔、便民市場、菜市場等公共服務設施配套。制定城鎮老舊小區改造評估標準，對老舊小區基礎設施與公共服務進行評價，發現短板和不足的，老舊小區內部逐項落實基礎類改造內容，結合社區補短板行動共建共享，統籌安排完善類、提升類改造內容，同步實施。

（四）目標任務。

整治老舊小區居住環境，完善基礎設施功能，提升公共服務水平，加強物業管理服務，建設智慧平安小區，建立長效工作機制，實現宜居安居目標。到2025年，全省完成1.5萬個以上城鎮老舊小區改造任務。

二、組織實施

（一）開展調查評估。統籌推進居住社區補短板行動、綠色社區創建、老舊小區改造，城市社區、小區同步開展摸底調查，利用信息化手段建立檔案，加強管理。社區調查包括各類基礎設施與公共服務設施的服務能力與服務范圍，為老舊小區改造相關服務設施的配置提供依據。小區調查評估堅持問題導向，嚴格標準，針對不足和短板提出改造需求，作為確定老舊小區改造項目與制定改造方案的依據。

（二）編制專項規劃。根據城市更新發展需要，以縣為單位，組織編制老舊小區改造專項規劃和分年度計劃，明確融資方式、建設模式、管理模式、建設時序與工作標準，合理劃分改造區域，優化資源配置，鼓勵將片區內有共同改造需求、距離較近的老舊小區歸并整合，統一規劃設計，統籌實施改造。專項規劃由地方人民政府批準。

（三）制定改造方案。按照“一小區一方案”的要求，科學制定老舊小區改造工作方案，明確改造內容、投資規模、資金構成與各方義務，其中資金構成需明確權屬單位出資要求與居民出資比例等。對調查評估中發現的問題，要逐項明確改造措施，做到條目化表達。方案制定后要認真聽取群眾意見和供水、供氣、供電等公用設施管理單位意見，由住建、發改、財政、規劃、消防等部門聯合會商審查，報當地人民政府批準。

（四）精心組織實施。完善城鎮老舊小區改造操作流程、施工組織、工程管理、考核監督等工作制度，統籌改造項目建設施工，避免重復開挖、重復建設。合理安排項目進度，當年任務應當年開工，不得因工期過長變成擾民工程。強化項目監管，嚴格執行工程項目建設標準規范，落實各方主體責任，杜絕安全隱患，確保工程質量。充分發揮社會監督作用，暢通投訴舉報渠道，鼓勵有技術專長的小區居民參與工程監督。

（五）加強信息管理。建立城鎮老舊小區改造信息管理平臺，省、市、縣聯通，有關部門共享。推進傳統市政基礎設施信息化建設，加強建設改造全過程管理，提高老舊小區后期運營管理的智慧化水平，做到建設進度可視化、地下管線數字化、改造效果模型化、后期運營智慧化。

（六）建立長效機制。改造后的老舊小區要因地制宜，探索多元化模式，建立適宜的長效管理機制，包括多主體參與的聯席會議機制、網格化服務管理機制和市場化的物業管理機制等，鞏固小區改造成果，提升小區治理水平。

三、支持政策

（一）加強資金籌措。建立改造資金由政府與居民、社會力量合理共擔的機制。

加大政府支持力度。將城鎮老舊小區改造納入保障性安居工程，積極爭取中央資金補助，按照“保基本”的原則，重點支持基礎類改造內容。省級人民政府統籌安排資金支持，對地方人民政府給予獎補，具體辦法由省財政廳會同省住建廳制定。市縣人民政府對城鎮老舊小區改造給予資金支持，可統籌一般公共預算收入、土地出讓收益、住房公積金增值收益和專項債券等，并納入國有住房出售收入存量資金使用范圍。

合理落實居民出資責任。按照誰受益、誰出資原則，積極引導居民通過直接出資、使用（補建、續籌）住宅專項維修資金、提取住房公積金、讓渡小區公共收益等方式支付相關改造費用。居民可通過捐資捐物、投工投勞等方式支持改造。對五保戶、低保戶等特困人員需支付個人承擔改造費用的，予以臨時救助，具體辦法由省民政廳制定。研究制定支持小區居民提取住房公積金用于老舊小區改造的政策，具體辦法由省住建廳制定。

引導專營單位支持。老舊小區公共部分供水、供電、供氣、供暖、通信、有線電視等專業經營設施，由專營單位負責改造，政府給予補助，改造后的專營設施產權統一移交給專營單位，由專營單位負責維護管理。

推動社會力量參與。支持市場主體實施規模化連片改造，明確投資建設者的產權，實現投資、建設、所有、受益及運營責任統一。支持專業化公司參與養老、撫幼、助餐等服務設施建設和后續運營。金融機構應研究提供適宜的金融產品，支持老舊小區改造，鼓勵開發性、政策性金融機構和其他商業銀行運用市場化模式提供信貸支持，配套提供信貸資金。積極探索將老舊小區改造與城市更新、提檔升級等有需求、項目運營有收入的城市建設內容相結合，通過以豐補歉方式實現資金平衡。

(二)實施優惠政策。對老舊小區改造免收城市基礎設施配套費等各種行政事業性收費和政府性基金。用于提供社區養老、托育、家政服務的房產、土地，按現行規定免征契稅、房產稅、城鎮土地使用稅、不動產登記費。為社區提供養老、托育、家政等服務的機構，提供養老、托育、家政服務取得的收入免征增值稅，并減按90%計入所得稅應納稅所得額。統籌專業經營單位參與政府統一組織的城鎮老舊小區改造，對企業為生產產品、提供勞務、出租或者經營管理而持有的、使用時間超過12個月的設施設備等配套資產所發生的改建支出，允許其作為該設施設備的計稅基礎，按照規定計算的折舊準予在計算應納稅所得額時扣除；對企業在生產經營活動中實際發生的與取得收入有關的維護管理費用，除已經計入成本的有關費用外，準予在計算應納稅所得額時扣除。

（三）提升公共服務。各級政府要通過加大公共服務設施建設和購買服務的方式，加強公共服務保障。公共服務用房不足的小區，通過統籌利用閑置用房、購買二手房或提高容積率增加房源，作為小區物業和公共服務用房。鼓勵機關事業單位、國有企業將老舊小區內或附近的閑置房屋，通過置換、劃轉、移交使用權等方式交由街道、社區統籌。老舊小區“15分鐘生活圈”內城鎮低效用地再開發整理騰出的土地，優先用于建設社區服務設施。支持整合老舊小區及周邊存量土地、小區內空地、荒地、綠地及拆除違法建設騰空土地，統籌用于加裝電梯、配建停車場等各類環境及配套設施和公共服務設施。鼓勵發展專營企業，提供養老、托育、家政、心理咨詢、就業培訓、居家服務等社區服務。積極發展“紅色物業”，鼓勵各地建立專業化、實力強、口碑好的物業服務企業資源庫。鼓勵有條件的街道、社區將若干相鄰或相近的老舊小區捆綁打包，統一委托同一家物業服務企業管理。對確因困難未實行自主管理又未聘請物業服務企業的老舊小區，街道、社區可委托準物業服務機構實行托底過渡管理，提供環境衛生、門衛等基本物業服務，按照當地物業服務收費最低標準，逐步提高物業服務費繳交率，實現改造小區物業服務自主管理。

（四）簡化建設管理程序。

推進審批制度改革。城鎮老舊小區改造項目推行網上審批，設立審批綠色通道。以控制性詳細規劃和修建性詳細規劃及經相關聯合審查通過的改造方案，作為城鎮老舊小區改造項目辦理立項用地規劃、工程建設、施工許可、竣工驗收的審批依據。不涉及新增用地和新增建設面積的政府投資1000萬元以下維修改造項目可直接批復項目初步設計。老舊小區改造項目（含加裝電梯工程）無需辦理環境影響評價手續。

優化規劃用地許可。鼓勵同一建設單位實施的一定區域內老舊小區改造項目捆綁打包，一次報批，分批實施。不增加建筑面積（含加裝電梯、外墻增加保溫層、樓頂平改坡等）、不改變既有建筑功能和結構的城鎮老舊小區改造項目，以及不涉及規劃條件調整的項目，無需辦理建設用地規劃許可證和建設工程規劃許可證，無需辦理建設工程竣工規劃核實。不涉及土地權屬變化的項目，無需再辦理用地手續。對老舊小區新建、改建、擴建公共服務用房、市政公用設施的，在不違反國家有關強制性規范、標準的前提下，可適當放寬建筑密度、容積率等技術指標。

優化建設管理程序。允許將工程建設許可、工程質量監督和施工許可合并辦理。不涉及建筑主體結構變動的低風險項目，實行項目建設單位告知承諾制的，可不進行施工圖審查。涉及新增建設項目、改建和擴建等增加建筑面積、改變建筑功能和結構的城鎮老舊小區改造項目，可合并或同步辦理建設工程規劃許可和施工許可，實行施工圖聯合審查。建立市場監督、規劃、住建、民政等部門參與的老舊小區改造加裝電梯聯合審查制度，依法加強電梯加裝過程中的安全監管。改造項目完工后，由項目建設單位召集有關部門、參建單位、居民代表等進行項目聯合驗收，簡化竣工驗收備案材料。

四、保障措施

（一）落實工作責任。省政府成立城鎮老舊小區改造工作協調推進小組（以下簡稱協調推進小組），由常務副省長和分管副省長任組長，省住建廳、省發改委、省教育廳、省經信廳、省公安廳、省民政廳、省財政廳、省自然資源廳、省商務廳、省文旅廳、省衛健委、省退役軍人廳、省政府國資委、省市場監管局、省體育局、省地方金融監管局、省公共資源交易監管局、省公共資源交易中心、省稅務局、省郵政管理局、省通信管理局、國網湖北省電力有限公司等相關單位為成員單位。協調推進小組辦公室設在省住建廳。省住建廳要會同協調推進小組成員單位加強調研督辦，每年年底向省政府報告工作推進情況。

市縣人民政府是城鎮老舊小區改造責任主體，要加強組織領導，主要負責同志要親自抓，把推進城鎮老舊小區改造工作作為民生工程與發展工程，擺上重要議事日程，以人民群眾滿意度和受益程度、改造質量和財政資金使用效率為衡量標準，調動各方面資源抓好組織實施，健全工作機制，制定落實配套政策，細化工作方案，明確責任分工，充實專班力量，務必抓實抓好。

將城鎮老舊小區改造工作納入湖北省住房保障領導小組工作職責，納入城市管理工作成效考核，強化目標責任考核，定期通報工作情況。

（二）加強部門協作。各級住建、發改、教育、文化、衛生、體育、民政、公安、郵政、電力、通信等部門涉及城鎮老舊小區的各類設施增設或改造計劃，應主動與城鎮老舊小區改造專項規劃和計劃有效對接，同步推進實施。有關部門在專項補助資金安排時，對老舊小區改造配套項目應予以傾斜支持。省住建廳要結合工作實際，加強服務指導，會同相關部門就工作程序、風險防范、績效管理等編制《工作導則》；就建設融資運營模式、金融支持、市場參與、簡化審批等編制《政策導則》；就專項規劃、工程設計、施工管理等編制《技術導則》。省住建廳定期公布年度改造計劃，有關部門定期通告支持計劃與工作安排。

（三）統籌協調推進。城鎮老舊小區改造應作為城市更新的重要內容，與文明城市、衛生城市、節水型城市、園林城市等創建活動相結合，與縣城品質提升、雨污分流、城鎮污水提質增效、海綿城市、垃圾分類等重點工作相結合，與小區紅線內外基礎設施建設改造統籌實施。

（四）加強黨建引領。充分發揮基層黨組織作用，將支部建在小區上、黨小組建在樓棟上，推進老舊小區黨組織建設全覆蓋。廣泛發動群眾參與，形成“縱向到底、橫向到邊、協商共治”的工作格局。建立機關企事業單位及黨員干部下沉社區參與治理長效機制，充實社區力量，提高治理能力。

2021年3月8日